פסק-דין בתיק ע"א 7225/03

השופטת ד' ביניש:

           בפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופטת מ' מזרחי) בה"פ 624/01, אשר פסק למערער פיצויים בגין הפקעת מקרקעין, בהעדיפו את השומה מטעם המשיבה על פני השומה שהוגשה לו מטעם המערער; הערעור מופנה כנגד גובה הסכום שנפסק.

רקע עובדתי

1.       ביום 20.3.80 פרסם שר האוצר הודעת הפקעה, לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: הפקודה), אשר מכוחה הופקעו מקרקעין בצפון ירושלים לצורך הקמת שכונת פסגת זאב בשטח כולל של 4,400 דונמים. המערער הינו הבעלים של 585/1440 חלקים שהם 15,248 מ"ר בחלקה 28 בגוש 30591 (להלן: החלקה), אשר נמצאת בשטח שהופקע. החלקה מצויה כ-3 ק"מ צפונית מזרחית לשכונת הגבעה הצרפתית, כ-2 ק"מ דרומית לשכונת נווה יעקב, כ-300 מ' צפון מזרחית לפאתי מחנה הפליטים שועפט וכ-1,500 מ' מזרחית לשכונת בית חנינא.

הדיון בפני בית המשפט המחוזי

2.       המערער הגיש המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בירושלים, בה עתר לשלושה סעדים חלופיים: ביטול ההפקעה, פיצוי בקרקע חלופית או פיצויים ריאליים בגין המקרקעין שהופקעו. בהתאם להסכם דיוני אליו הגיעו הצדדים, נמחקו שני הסעדים הראשונים והדיון בבית המשפט המחוזי התמקד בשאלת גובה הפיצויים בלבד.

          כל אחד מהצדדים הביא בפני בית המשפט המחוזי חוות דעת מטעמו לעניין שווי החלקה במועד ההכרזה. השמאי מטעם המערער העריך את שווי החלקה במועד האמור לפי 72 ש"י למ"ר ולפיכך מצא כי סכום הפיצוי המגיע למערער הינו 1,097,856 ש"י. לעומתו, העריך השמאי מטעם המדינה את שווי החלקה באותו מועד לפי 15 ש"י למ"ר ולפיכך מצא כי סכום הפיצוי המגיע למערער הינו 228,705 ש"י בלבד.

          השמאי מטעם המערער ביסס את הערכתו על שלוש הכרעות בפסיקה בעניין פיצויים שניתנו עקב הפקעות של קרקע באותו איזור. האחת, פסק הדין שניתן בבית המשפט המחוזי בה"פ (מחוזי י-ם) 231/95 ויסמן נ' מדינת ישראל (לא פורסם) (להלן: פרשת ויסמן), אשר לא נבחן בבית משפט זה בשל איחור בהגשת הערעור מטעם המדינה; השנייה, פסק הדין שניתן בבית המשפט המחוזי בת"א (מחוזי י-ם) 1505/99 אסלן נ' מדינת ישראל (לא פורסם) (להלן: פרשת אסלן), אשר אושר בבית משפט זה, לאחר מתן פסק הדין נשוא הערעור שלפנינו (ע"א 3819/01 מדינת ישראל נ' אסלן (טרם פורסם) (להלן: הערעור בפרשת אסלן); והשלישית, פסק דינו של בית משפט זה בע"א 8556/96 לוביאניקר נ' משרד האוצר, פ"ד נו(5) 289 (להלן: פרשת לוביאניקר). בפרשת ויסמן נקבע שווי המקרקעין לפי 38 ש"י למ"ר, בפרשת אסלן נקבע שווי המקרקעין לפי 50.86 ש"י למ"ר ובפרשת לוביאניקר נקבע שווי המקרקעין לפי 130 ש"י למ"ר (להלן נכנה את שלוש הפרשות האחרונות: הפסיקה המאוחרת). כן הביא בחשבון השמאי מטעם המערער את יתרונות החלקה הנדונה על פני החלקות האחרות שעניינן נדון בפסיקה המאוחרת, ובהם נגישותה לירושלים ולמרחב יהודה ושומרון וכן קרבתה לבתי מגורים ולכבישים. מיקום זה, ציין השמאי מטעם המערער, מקנה לחלקה פוטנציאל לפיתוח ומעלה את ערכה.

          השמאי מטעם המדינה ביסס את הערכתו על מספר רב של עסקאות מהעבר, ובעיקר על 24 עסקאות שנערכו במקרקעין סמוכים לחלקה (ברדיוס של 1000-500 מ') בין השנים 1978 ל-1980, השנתיים שלפני ההפקעה נשוא המקרה דנן. מעסקאות אלה למד השמאי מטעם המדינה כי שווי החלקה הוא בטווח ממוצע של 15-5 ש"י למ"ר. השמאי מטעם המדינה בדק גם עסקאות בקרקעות רחוקות יותר במתחם ההפקעה וערך התאמות של זמן, גודל ומיקום. כן התבסס השמאי מטעם המדינה על מספר הליכים שנדונו בסמוך למועד ההפקעה: האחד, הליך בו אוחדו סדרת תביעות לפיצויי הפקעה בה"פ 700/83 (מחוזי י-ם) מדינת ישראל נ' יפה (לא פורסם) (להלן: המרצת הגג). בהמרצת הגג, מינה בית המשפט מומחים מטעמו, אשר הערכתם התקבלה על ידי הצדדים במרבית התביעות. בחמש תביעות לא הושגה הסכמה, ובית המשפט קבע שווי ממוצע של 25 ש"י למ"ר. על המרצת הגג הוגש ערעור לבית משפט זה, אשר נדחה על ידי הנשיא שמגר והשופטים ד' לוין ואור (ע"א 209/88 ישראלי נ' מדינת ישראל (לא פורסם) (להלן: פרשת ישראלי)). הליך נוסף עליו הסתמך השמאי מטעם המדינה הוא ה"פ 895/81 (מחוזי י-ם) זקס נ' מדינת ישראל (לא פורסם) (להלן: פרשת זקס), אשר עסק בקרקעות המצויות בחלקו הדרומי של מתחם ההפקעה, במרחק של 1000-500 מטרים מהמקרקעין נשוא המקרה דנן, ובו נקבע שווי המקרקעין לפי 12.2-11 ש"י למ"ר. באותו עניין, דובר באדמות טרשים, אשר בית המשפט ציין כי לפיתוחן הכלכלי נדרשים יוזמה ותכנון, ומי שישקיע בהן חייב יהיה להמתין כעשר שנים עד שהשקעותיו יניבו פרי. גם על פסק הדין בפרשת זקס הוגש ערעור לבית משפט זה, אשר נדחה (ע"א 137/84 מדינת ישראל נ' זקס (לא פורסם)). הליך שלישי הוא ה"פ 1329/86 (מחוזי י-ם) שיכון עובדים בע"מ נ' מדינת ישראל (לא פורסם) (להלן: פרשת שיכון עובדים), בו אימץ בית המשפט המחוזי את גובה הפיצויים שנקבע בהמרצת הגג, נוכח הסכמה דיונית אליה הגיעו הצדדים. להלן ייקראו פסקי הדין שצוינו בפסקה זו: הפסיקה המוקדמת. השמאי מטעם המדינה, אשר הסתמך כאמור על הפסיקה המוקדמת, ציין כי עולה ממנה טווח שווי שבין 11 ל-28 ש"י למ"ר.

3.       בפני בית המשפט המחוזי טען בא-כוח המערער, בין היתר, כי הקביעות שנעשו בפסיקה המאוחרת משמשות כהשתק פלוגתא כנגד הרשות המפקיעה, שהיתה צד לאותם פסקי דין והיא צד בתביעה הנוכחית. מנגד, טען בא-כוח המדינה כי לשווי שנקבע בפסיקה המוקדמת חשיבות מיוחדת, הנובעת מכך שזו ניתנה בסמוך להפקעה. לטענתו, נוכח קיומן של עסקאות השוואה רבות מהתקופה הסמוכה להפקעה, מצטמצמת השלכת הפסיקה המאוחרת כראיה לשווי החלקה.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

4.       בפסק דינו ציין בית המשפט המחוזי כי הן השמאי מטעם המערער והן השמאי מטעם המדינה התבססו על "שיטת ההשוואה". על פי שיטה זו, על מנת לבחון את שווי הקרקע המופקעת נבחנות עסקאות במקרקעין דומים. בית המשפט קבע כי שיטת ההשוואה נחשבת לשיטה המדויקת ביותר מכל השיטות האפשריות להערכת שוויים של מקרקעין. עוד קבע בית המשפט כי העסקאות הטובות ביותר להשוואה הן אלו שנעשו במקרקעין דומים בסמוך למועד ההפקעה, שכן גורם הזמן הינו בעל משמעות רבה בתקופה של אינפלציה. בהתחשב באמור, קיבל בית המשפט את טענת בא-כוח המדינה, לפיה קיומן של עסקאות השוואה רבות מהתקופה הסמוכה להפקעה מצמצמת את השלכת הפסיקה המאוחרת על קביעת שווי המקרקעין. בית המשפט דחה את הטענה של השתק הפלוגתא ובנסיבות העניין נתן משקל לעובדה שהפסיקה המוקדמת - בה נקבע שווי נמוך יותר מזה שנקבע בפסיקה המאוחרת - אושרה על ידי בית המשפט העליון.

          בית המשפט המחוזי פנה, אפוא, לבחינת חוות הדעת שעמדו בפניו. באשר לחוות דעתו של השמאי מטעם המערער, מצא בית המשפט כי היא לוקה במספר פגמים וכי אין ניתן להסתמך עליה. כך, למשל, קבע בית המשפט כי השמאי מטעם המערער אינו מסביר בחוות דעתו מדוע נקבע לחלקה נשוא המקרה דנן שווי הגבוה באופן משמעותי מהשווי שנקבע בפרשת ויסמן, שהוא עצמו נשען עליה. בית המשפט ציין כי גם אם החלקה עדיפה על חלקת ויסמן בשל קרבתה לבתי מגורים ולדרכי גישה, הרי שלא הוסבר בדברי השמאי מטעם המערער מדוע מצא לקבוע את שווי החלקה באופן שהוא גבוה פי שניים מהשווי שנקבע בפרשת ויסמן. בית המשפט קבע עוד כי השווי שקבע השמאי מטעם המערער גבוה ב-50% גם מזה שנקבע בפרשת אסלן, ללא הסבר ראוי לכך; זאת, גם בהתחשב בעדיפות החלקה על זו שנדונה בפרשת אסלן בשל גודלה ובשל העובדה שהחלקה בפרשת אסלן נמצאת על מדרון תלול יותר. כן קבע בית המשפט כי השווי שנקבע על ידי השמאי מטעם המערער עומד בסתירה מוחלטת לשווי בעשרות עסקאות השוואה שנעשו באותו מתחם הפקעה, דבר שלא ניתן לו הסבר. אשר לפרשת לוביאניקר, עליה הסתמך השמאי מטעם המערער, קבע בית המשפט כי הפיצויים שנקבעו באותו עניין היו פיצויי ציפייה שנפסקו בשל הפרת חוזה בגובה שווי המקרקעין נכון למועד הדיון, שווי שאיננו רלוונטי לתביעה לפיצויים בגין הפקעה, הנקבעים לפי מועד ההפקעה. כן ציין בית המשפט בהקשר זה כי גם השמאי מטעם המערער הסכים בחקירתו הנגדית ששווי המגרש החלופי בפרשת לוביאניקר אינו רלוונטי כלל, וכי לענייננו משמעותי אך ורק שווי המקרקעין המופקעים נכון למועד הקובע, שעמד שם על 8.8 ש"י למ"ר. בית המשפט הוסיף וקבע כי על השמאי מטעם המערער היה לשתף את בית המשפט בתהליכי עיבוד העובדות וכי העדר ההסבר למסקנותיו עומד למערער לרועץ. כן נקבע כי חקירתו הנגדית של השמאי מטעם המערער הראתה כי לא דייק בדבריו. כך, למשל, נקבע כי השמאי מטעם המערער טעה לגבי המרחק שבין החלקה לבין דרך קרובה המכונה "דרך חיזמה" וכן בכך שייחס חשיבות לתכנית מתאר אשר אינה רלוונטית לגבי החלקה הנדונה.

          אשר לחוות דעתו של השמאי מטעם המדינה, קבע בית המשפט קמא כי חוות דעת זו נערכה על בסיס בדיקה מקיפה, תוך שנעשה מאמץ של ממש לאיתור עסקאות השוואה באזור במועד הרלוונטי. בהתחשב בכך, נקבע כי חוות דעתו של השמאי מטעם המדינה הינה "מנומקת, סבירה ומיישמת כדבעי את שיטת ההשוואה" ובית המשפט מצא להעדיפה על חוות דעתו של השמאי מטעם המערער.

          יחד עם זאת, לא מצא בית המשפט לאמץ את מסקנתו הסופית של השמאי מטעם המדינה, דהיינו שיש לקבוע שווי ממוצע הנע בין 5 ל-15 ש"י למ"ר. בית המשפט קבע לעניין זה כי בחינת שווי העסקאות שמהן גזר השמאי מטעם המדינה את מסקנתו זו מגלה כי בשמונה מהעסקאות עמד השווי הממודד על סכום הגבוה מ-18 ש"י למ"ר, וכך גם השווי המתואם (התאמות מיקום, זמן, מושע, גודל, תכנון). בית המשפט קבע כי סביר להניח שאילו ביצע המערער עסקה במקרקעין במועד ההכרזה, היה מקבל את המחיר הגבוה דווקא. זאת, בעיקר בשל העובדה שהמערער הוא בעל חלק משמעותי בבעלות על החלקה ואפשרויות הניצול של שטח גדול גדולות יותר מאפשרויות הניצול של שטח קטן. לפיכך, קבע בית המשפט כי הפיצוי ייעשה על פי שווי של 18.05 ש"י למ"ר (בהתאם לשווי העסקאות שבהן נתקבל מחיר גבוה יותר) וכי הסכום ישא ריבית והצמדה בהתאם לסעיף 8(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 (להלן: החוק לתיקון דיני הרכישה). כן נקבע כי המדינה תשלם למערער הוצאות משפט ושכר טרחת עורך-דין בסך 50,000ש"ח בתוספת מע"מ כדין.

טענות הצדדים

5.       בערעור שבפנינו טען בא-כוח המערער כי הערכות שווי החלקות בפסיקה המאוחרת מקימות השתק פלוגתא, המונע מן המדינה לטעון כנגדן.

           בא-כוח המערער טען עוד כי בית המשפט קמא טעה כאשר העדיף את הערכתו של השמאי מטעם המדינה על הערכתו של השמאי מטעם מרשו.

           בא-כוח המערער הוסיף וטען כי לחלקה נשוא הערעור דנן קיימים יתרונות משמעותיים על החלקות נשוא פרשות ויסמן, אסלן ולוביאניקר - כפי שציין גם בית המשפט קמא - ועל כן ההיגיון מחייב כי שווייה של החלקה יהא לכל הפחות שווה ערך לשווי שנקבע בפסקי הדין הנ"ל.